Введение: Почему Будапешт сейчас?
Пока Грузия стала "мейнстримом", а цены в Батуми уже не те, израильские инвесторы ищут следующее направление. Будапешт предлагает уникальное сочетание: европейская стабильность + доходность развивающихся рынков + беспрецедентные налоговые льготы.
Но это не так просто. Изменения в регулировании меняют правила игры, и не каждый район подходит каждому инвестору. Это руководство поможет вам ориентироваться между возможностями и ловушками.
Глава 1: Почему именно сейчас? (Большой взрыв)
Венгерский рынок недвижимости переживает "идеальный шторм". Сочетание дефицита предложения (снижение строительства на 18%) и возвращения инвесторов по "золотой визе" подняли цены на 19.2% за последний год.
Для израильского инвестора это означает одно: значительный потенциал прироста капитала (Capital Gain), при условии входа до того, как ценовой пол поднимется ещё больше.
Глава 2: Не всё так радужно (Новое регулирование)
Критическое предупреждение: С 2026 года район 6 (Терезварош) полностью запрещает сдачу квартир туристам (Airbnb).
Район 7 вводит жесткие ограничения, и новые лицензии NTAK не выдаются до 2027 года.
Это конец истории? Отнюдь нет. Это время искушённых инвесторов:
- ✓Переход на модель "среднесрочной аренды" (Corporate Housing) - безопаснее и выгоднее операционно
- ✓Переезд в район 8 (район дворцов) - следующая цель для апгрейда
- ✓Покупка объектов с существующими лицензиями - оформленный объект стоит дороже
Читать далее:
Полное руководство по регулированию, районам и стратегиям обхода
Запрет Airbnb: руководство для инвестораГлава 3: Налоговый рай (0% налог на прирост!)
Золотое правило: Венгрия предлагает стимул, от которого трудно отказаться - полное освобождение от налога на прирост капитала после 5 лет владения.
Это означает: 0% налога на прирост капитала. Купили за €200K и продали за €300K через 5 лет? Все €100K остаются в кармане.
Но это ещё не всё. В дополнение к освобождению от налога на прирост:
Налог на покупку: 4%
Половина от Израиля (8%)! На объект €200K = экономия €8,000
НДС: 5% на новые квартиры
Вместо обычных 27% - массивная льгота для покупателей новых квартир
🇮🇱 Израильский угол
Налоговое соглашение предотвращает двойное налогообложение. Можно зачесть венгерский налог (15% на аренду) против израильского налога. Правильное планирование = огромная экономия.
Читать далее:
Полное налоговое планирование + отчётность в Израиль + советы по экономии
Полное руководство по 0% налогу на прирост💡 Бонус: Как профинансировать всё это добро?
Не дайте возможности ускользнуть из-за ликвидности
Одна из распространённых ошибок - думать, что нужно принести 100% денег "из дома". В РеалФикс Финансы мы знаем, как создать для вас этот капитал:
Левередж существующей недвижимости:
У вас есть квартира в Израиле? Можно получить машканту для любых целей до 50%-70% её стоимости.
Банковские кредиты:
Привлечение кредитов на выгодных условиях с нашими банковскими связями.
Кредиты на ремонт:
Хотите разделить или отремонтировать? Мы привлечём для вас кредит под новую недвижимость.
* Позвольте нам получить для вас деньги. Не дайте возможности ускользнуть.
Глава 4: Техническое улучшение (Заработать своими руками)
Самая высокая доходность находится в разделении больших квартир. Буржуазная квартира 120 кв.м за €200K? Разделите на 2 единицы по 60 кв.м каждая, и они стоят €280K вместе.
Предупреждение: Разделение в табу требует 100% согласия жильцов (невозможно в большинстве зданий).
Незаконное разделение = рецепт юридической катастрофы и потери инвестиции.
✅ Законное решение: Dual-Key
Один вход, две студии с внутренней перегородкой, без изменения регистрации в табу. Законно, быстро и умножает доходность.
Читать далее:
Полное техническое руководство по разделению, ремонту и улучшению объектов
Как разделить квартиру и удвоить доходностьГотовы рассчитать доходность в Будапеште?
Прочитали руководство? Теперь переведите знания в практику! Наш калькулятор учитывает все параметры (налоги, управление, улучшение, финансирование) и даёт вам точный прогноз ROI.
К полному калькулятору доходности
