השקעות הנדל"ן בחו"ל תפסו בשנים האחרונות תאוצה גדולה ועשרות חברות השקעה חדשות, כמעט בכל יעד נדל"ני בעולם, קמות כפטריות אחרי הגשם. עבור משקיעים רבים תחום ההשקעות בחו"ל קורץ מאוד בגלל הסיכוי לתשואות גבוהות. אבל לצד הסיכוי לתשואה קיימים, כמו בכל השקעה, סיכונים שחשוב להיות ערים אליהם ולמזער אותם כחלק בלתי נפרד מתהליך ההשקעה. כדי לעשות סדר בתחום ולמפות את הנקודות המרכזיות שחשוב לנו לבחון לפני שאנחנו מבצעים השקעה, כתבנו עבורכם מדריך קצר

חברת ריאלפיקס פיננסים יוצאת מן הכלל בתחום השקעות הנדל"ן הצעקני והאגרסיבי. כמעט ללא פרסום, תוך התבססות על משקיעים חוזרים ובשילוב התמחות מאוד ממוקדת בשוק הנדל"ן הפרטי האירופאי והאמריקאי הפכה ריאלפיקס בשנים האחרונות לבית השקעות מוביל בישראל בתחום השקעות הנדל"ן הבינלאומיות. נכון להיום לריאלפיקס יש למעלה מ 40 מיזמי נדל"ן ברחבי העולם.

 

למה לי בעצם להשקיע בחו"ל ולא בארץ?

"רמות המיסוי הגבוהות ועלויות ההשקעה לצד סכום השקעה גבוה הפכו את שוק הדיור בישראל, להרבה פחות אטרקטיבי כשוק השקעות ולכן, אנחנו שמים לב שיותר ויותר משקיעים פונים לאפיקי השקעה נדל"ניים בחו"ל." יחד עם זאת חשוב לזכור שהשקעת נדל"ן יזמית בחו"ל היא סוג השקעה, שעבור המשקיע, אין נגישות שוטפת גבוהה אליה, בניגוד למשל לאתר בניה בארץ שאנחנו פשוט נכנס לרכב וניסע לראות אותו. לכן, יש נקודות בוחן מרכזיות שאנו חייבים לוודא ולהבהיר אותן כדי להיכנס להשקעה עם מינימום סיכונים מיותרים ומקסימום ודאות.

 

חשוב לנו להרחיב קצת לגבי עניין הסיכונים. כל משקיע מתחיל יודע שני דברים בסיסיים שנכונים לגבי כל השקעה ובדגש על השקעות נדל"ן. הדבר הראשון הוא שככל שהסיכון גדול יותר כך גם הרווח האפשרי במימוש ההשקעה גדול הרבה יותר והדבר השני הוא שאין דבר כזה השקעה ללא סיכונים. סיכונים מובנים הם חלק אינטגראלי מכל השקעת נדל"ן ולא ניתן להעלים אותם אך צריך להכיר אותם ולנהל אותם כמה שיותר נכון, על מנת לצמצם את החשיפה אליהם.

 

לאורך השנים ראינו שמשקיעים רבים מוצאים את עצמם מנסים להבין בתיאורה מה יכול לקרות ומה לא וכך למדוד את הסיכון בכל השקעה. זו גישה נחמדה אך לא נכונה מאחר ובתיאוריה הכל יכול להתקיים. לכן, מה שמשקיע צריך לבחון זה לא רק מה יכול לקרות אלא מה הסבירות שכל סיכון שקיים יתממש בפועל.

 

במילים אחרות, בהשקעת נדל"ן יזמית בחו"ל אנחנו חייבים לחבוש כובע של משקיע סולידי ושקול יותר וכך אנו נוכל ליהנות משקט נפשי ולהשיג הרבה פעמים תשואות גבוהות ביחס לכל השקעה דומה בישראל. הדבר נכון הן לגבי השקעות במיזמים ( השקעות עם סיכון גבוה יותר ) והן לגבי רכישת הדירות יד שנייה בחו"ל.

 

ניהול סיכונים חכם ושקול תורם גם לשקט הנפשי של המשקיע וגם לתשואות גבוהות

 

אז איפה כדאי לכם להשקיע?

הדבר הראשון שחשוב לבחון הוא המיקום של ההשקעה. השקעה בשווקי נדל"ן הפכפכים בעולם השלישי למשל היא כמובן תוספת סיכון גבוהה, אבל גם במדינות מבוססות כמו ארה"ב, אנגליה, גרמניה או קנדה חשוב לבחון טוב טוב את המיקום של הנכס. בארה"ב למשל יש אזורים כמו דטרויט ששווקי הנדל"ן בהם פשוט קרסו לגמרי במהלך משבר הסאב-פריים ב-2008 ולכן, לא מספיק לבחון רק את שוק הנדל"ן הכללי במדינה אלא לבדוק מהו  המצב של כלל המשק המקומי, מצב סוציו אקונומי, גובה המיסוי, מצב משפטי ועוד הרבה היבטים נוספים.

 

מה השלב הבא?

עכשיו הגיע הזמן לבחון את המיזם. ניתן להשקיע בפרויקטים וניתן להשקיע בדירות יד שנייה.

אנו בחברת ריאלפיקס מציעים מגוון אפשרויות ההשקעה החל מ-400,000 ₪ ומעלה עם תשואה ממוצעת של בין 10%-16% והשבחה שנתית של כ-15% בשנה. כמובן הכל תלוי בפרופיל הפיננסי של המשקיע, הפורטפוליו שהמשקיע מחזיק, טווח המימוש וסוג ההשקעה שהוא בוחר.

בחינת החברה עמה אני עומד לעשות עסקים, כמו בכל אפיק השקעה ולאו דווקא נדל"ני, מתחילה ונגמרת בבחינת האנשים שהולכים לנהל את ההשקעה שלי. ההיגיון מאחורי התפיסה הזו פשוט. מאחר ואת ההשקעה אתה עושה מול אנשים, ואותם האנשים הולכים לנהל את הכסף שלך ואת ההשקעה עצמה חשוב מאוד להבין מול מי אתה מתנהל.

 

דבר ראשון חיוני מאוד לבדוק את הבטוחות. האם יש בטוחות ומה המבנה שלהן. דבר שני, בחינה מעמיקה של התכנית העסקית של ההשקעה. כשבוחנים תכנית עסקית חשוב לראות שמבינים לגמרי את כל הסיכונים הטמונים בהשקעה, את כל הסיכויים הנמצאים בה, ובהכרח להבין מה הסבירות שכל מה שמפורט בתכנית העסקית אכן יכול להתקיים במציאות. כדאי לבדוק ולהבין האם היא שמרנית בהגדרה שלה, או שאולי היא מגלמת בתוכה הרבה היבטים ספקולטיביים (האם לוקחים בחשבון מחירים עתידיים או רווחיות במחירי השוק הנוכחיים) המגדילים את הסיכון.

הדבר שלישי שצריך לבחון הוא המבנה המשפטי של ההשקעה. למבנה המשפטי יש משמעות גדולה אל מול הבטוחות והרבה פעמים המתווה המשפטי גם משפיע על המתווה המיסוי.

הדבר הרביעי והחשוב הוא עניין המיסוי. עניין המיסוי הוא נושא רחב המשתנה בין מדינה למדינה. לדוגמה על מיסוי של תשואה שוטפת או המיסוי על רווחי הון. ישראל חתומה על אמנה מיוחדת עם מספר מדינות בעולם אך לעיתים ההשקעה מבוצעת במדינה בה אין אמנה עם ישראל. בכל מקרה וחשוב לדעת היכן מבוצעת ההשקעה שלי, מה ההגבלות והיטלי המס הנלווים על מנת שאני אוכל להבין עד הסוף מה יהיה הרווח הנקי שיגיע אלי לכיס.

הנקודה האחרונה היא בנושא ניגוד עניינים. חשוב שהמשקיע ידע לבדוק את ההשקעה גם מבחינה עסקית וגם מבחינה משפטית ולראות שהאינטרס שלו, כמשקיע, מקביל וזהה לאורך כל חיי העסקה לזה של היזם.

לסיכום : חשוב לבחור מקצוענים אמתיים ולשאול את השאלות הנכונות לפני כניסה להשקעה.

 

"מחיר הוא מה שאתה משלם, ערך הוא מה שאתה מקבל" – וורן באפט

 

 

©Total diagnostic finance

מדריך ההשקעות בנדל"ן בחו"ל

ריאלפיקס פיננסים